Fonctionnement
Un bien immobilier (ou des parts de SCPI) est acquis par deux intervenants dont l'un acquiert la nue-propriété et l'autre l'usufruit temporaire.
Une personne physique qui cherche à percevoir rapidement des revenus réguliers à moindre coût ou un institutionnel (par exemple un office HLM) dans le cas de l'acquisition démembrée d'un bien immobilier, se porte acquéreur de l'usufruit. Cette acquisition lui donne la possibilité de louer le bien, pendant une période de 15 à 20 ans et donc de percevoir les revenus.
Il est prévu, de façon traditionnelle, que l'usufruitier dispose des pouvoirs d'administration et de gestion sur le bien, il s'occupe également de l'entretien du bien. De plus, la plupart des contrats prévoient que la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier temporaire.
Remarques :
En matière de démembrement de parts de SCPI, la gestion étant confiée à une société de gestion, l'usufruitier n'aura pas à se préoccuper du bon entretien du patrimoine immobilier de la SCPI, il devra cependant en supporter les conséquences financières en participant à hauteur de sa part dans la SCPI aux charges effectuées par la société de gestion.
L'ensemble des contraintes attachées à la gestion du bien (travaux, vacances...), sauf les grosses réparations, n'est pas du ressort du nu-propriétaire.
Il est cependant établi, de jurisprudence constante, que le nu-propriétaire n'a aucune obligation de procéder aux grosses réparations, l'usufruitier n'ayant aucun moyen pour l'y contraindre sauf si une clause contraire figure dans l'acte de démembrement.
Avantages de l'opération
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les biens ou parts de SCPI grevés d'un usufruit sont, en principe, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété sans application d'aucun abattement. Le nu-propriétaire n'est donc pas soumis à cet impôt.
Valorisation du bien
L'investisseur achète la nue-propriété du bien ou de parts de SCPI avec une décote par rapport à la valeur en pleine propriété. A la fin de l'opération, lors de la reconstitution de la pleine propriété, le bien aura pris de la valeur et sa rentabilité sera plus conséquente.
Déduction de certains frais du revenu
Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire car il ne perçoit pas de revenu et n'est donc pas imposé.
De plus, il peut déduire certaines charges de ses autres revenus fonciers.
Si par ailleurs il décide d'emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d'emprunt sont alors déductibles des autres revenus fonciers selon le régime de droit commun. La déductibilité des intérêts d'emprunt n'est cependant pas applicable au nu-propriétaire de parts de SCPI.
Plus-values
La cession de la nue-propriété d'un bien ou de parts de SCPI, avant l'extinction de l'usufruit temporaire, est tout à fait possible et soumise à la taxation des plus-values réalisées. La plus-value qui correspond à la différence entre la valeur d'acquisition de la nue-propriété et son prix de cession est soumise, après application de l'éventuel abattement pour une durée de détention à une imposition au taux de 19 % (contre 16% pour les cessions réalisées avant 2011) auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux dont le taux global est de 17,2% depuis le 1er janvier 2018.
A l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier ou des parts de SCPI sans aucune taxation. En cas de cession du bien ou des parts de SCPI, l'imposition de la plus-value qui correspond à la différence entre le prix de cession et la somme des prix d'acquisition des 2 droits démembrés devra être établie. Le vendeur sera exonéré de cette imposition si la durée de détention est supérieure ou égale à 30 ans.
Remarque :
La durée de détention se calcule à compter de la première acquisition.
Droits de succession
Dans l'hypothèse du décès du nu-propriétaire avant la fin de l'usufruit, la nue-propriété est intégrée dans la succession du défunt et transmise à ses héritiers après paiement des droits de succession calculés sur la valeur de cette nue-propriété.
Fin de l'opération
Au terme de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien ou des parts de SCPI sans aucune fiscalité ni supplément financier à payer.
Les actes concernant ce type de démembrement de propriété prévoient généralement que l'usufruitier remette en état le bien au terme de l'opération.
De plus, une mesure de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 facilite la fin du démembrement de propriété en prévoyant que le nu-propriétaire, 6 mois avant l'extinction de l'usufruit, peut, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- Soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l'usufruit
- Soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien (le congé ne peut être valablement donné que par le nu-propriétaire)
